今年以來，地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌了兩成左右，多數(shù)分析師預(yù)計(jì)該板塊利空遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利好支撐。開發(fā)商普遍面臨庫(kù)存增長(zhǎng)、融資困難的問題。有業(yè)內(nèi)人士分析， 開發(fā)商負(fù)債成本越來越高，使得資產(chǎn)負(fù)債率越來越高甚至資不抵債，未來開發(fā)商關(guān)門不是稀奇事。
    周一A股繼續(xù)縮量下跌0.06%，而地產(chǎn)股表現(xiàn)相對(duì)較好，累計(jì)上漲了0.22%，成交額達(dá)54.4億元，僅次于電子信息和機(jī)械行業(yè)。不過，今年以來，地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌了兩成左右。多數(shù)分析師預(yù)計(jì)該板塊利空遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利好支撐，行業(yè)整體投資機(jī)會(huì)較少。但業(yè)績(jī)穩(wěn)定的龍頭企業(yè)和壓力較大的殼資源可能會(huì)借機(jī)炒作。
    在行業(yè)看來，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)危機(jī)，反應(yīng)速度最快的是股市，其次是銀行，然后是開發(fā)商。其中大開發(fā)商、上市公司反應(yīng)更快一些。上周末，位于上海浦東的“萬科清林徑”新一期開盤，報(bào)價(jià)約每平方米1.3萬至1.4萬元，較之前期的1.7萬至1.8萬元降幅明顯。
    在庫(kù)存方面，高華證券王逸提供的數(shù)據(jù)稱，從過去12 個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算，全國(guó)14個(gè)主要城市庫(kù)存平均消化時(shí)間升至15.4個(gè)月，北京、深圳和上海等一線城市都超過10個(gè)月。
    開發(fā)商資金供應(yīng)威脅也愈加明顯。有專家分析指出，一方面房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致房企資產(chǎn)越來越縮水；另一方面房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負(fù)債越來越多，負(fù)債成本越來越高，使得資產(chǎn)負(fù)債率越來越高甚至資不抵債，未來開發(fā)商關(guān)門不是稀奇事。
    今年以來，由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控及信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款以及信托融資的難度越來越大，導(dǎo)致有息負(fù)債率連續(xù)三個(gè)季度下降。根據(jù)上市公司最新財(cái)報(bào)，132家上市房企三季度末的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)攀升到72.37%，達(dá)到自2008年以來的最高水平。而扣除預(yù)收款項(xiàng)后的有息負(fù)債率僅有46.96%，比2011年中期略有下降，為自2008年以來的最低水平。
    財(cái)務(wù)狀況：現(xiàn)金負(fù)增長(zhǎng) 負(fù)債創(chuàng)新高
    融資緊，債務(wù)增，庫(kù)存升，直接影響房企現(xiàn)金流量，即使是萬保招金等龍頭企業(yè)也難以獨(dú)善其身。以招商地產(chǎn)為例，該公司今年前3個(gè)季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出215.93億元，同比增長(zhǎng)54.1%，遠(yuǎn)大于收入的增幅，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)27.41億元的負(fù)增長(zhǎng)。
    有開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商貸款難度很大，房地產(chǎn)不好做，房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)行為正在加速。
    數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度，上市房企短期債務(wù)缺口總計(jì)達(dá)2318億元，創(chuàng)歷史新高，而行業(yè)融資處于今年來最差局面。業(yè)內(nèi)分析師表示，銀根緊縮將使行業(yè)負(fù)債水平繼續(xù)上升，個(gè)別公司可能因債務(wù)存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
    投資建議：大中型企業(yè)過冬糧草更足
    在市場(chǎng)不景氣的情況下，怎么制定房地產(chǎn)板塊的投資策略？海通證券分析報(bào)告顯示，截至11月17日，A股市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PE在14.58倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE在15.33倍。考慮到地產(chǎn)企業(yè)2012年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)鎖定性高，回調(diào)依舊是戰(zhàn)略性介入優(yōu)異個(gè)股的良好機(jī)會(huì)。
    山西證券分析報(bào)告顯示：受銷售投入增加、通脹影響、融資成本上升因素影響，地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用均同比上升，這也導(dǎo)致行業(yè)盈利能力下降，行業(yè)收益率水平同比增速均有下降。不過，大部分大中型公司由于背景深厚、現(xiàn)金充裕、融資能力強(qiáng)、未來業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)，擁有較多的過冬糧草。（來源：廣州日?qǐng)?bào)）